Amsterdamse commerciële vastgoedmarkt koerst af op een zwaar 2026 nu kosten en mondiale onzekerheid zich opstapelen

De commerciële vastgoedmarkt in Amsterdam loopt vast. Grote ontwikkelaars hebben dit jaar minstens 14 projecten met een gezamenlijke waarde van circa 2,3 miljard euro aan geplande kantoor- en winkelruimte in de ijskast gezet of uitgesteld. Dat is de scherpste terugval sinds 2009. De bouwkosten zijn sinds januari 2025 met 22 procent gestegen, terwijl de commerciële huurprijzen op toplocaties zoals de Zuidas al jaren niet meer stijgen, ondanks decennia van gestage groei.

De vertraging is om meerdere redenen van belang: de Amsterdamse commerciële vastgoedmarkt geldt al lang als graadmeter voor het vertrouwen van Europese investeerders. Wanneer projecten hier bevroren raken, in de motor van de Nederlandse economie en een stad met 873.000 inwoners, is dat een signaal van dieper liggende problemen voor de financiële en technologische sectoren op het continent. Onzekerheid over de Europese renteontwikkeling, verergerd door geopolitieke spanningen die de scheepvaart door belangrijke corridors raken en door volatiliteit op opkomende markten, maakt geldschieters terughoudend om risicovolle ontwikkelingen te financieren. Huurders bezinnen zich ondertussen op hun vastgoedbehoeften, nu thuiswerken structureel hoog blijft.

De Zuidas voelt de druk

De Zuidas, Amsterdams zakelijk centrum ten zuidoosten van de binnenstad, illustreert de situatie treffend. Het 160 hectare grote financiële district, met het World Trade Center, de Rembrandttoren en het regionale hoofdkantoor van Ernst & Young als ankerpunten, heeft nu een bezettingsgraad van 89 procent, tegenover 94 procent twee jaar geleden. Drie afzonderlijke kantoorgebouwen die tussen 2026 en 2028 opgeleverd zouden worden, zijn voor onbepaalde tijd uitgesteld. Een groot gemengd project nabij het Apolloplantsoen, dat dit voorjaar van start zou gaan, zit nog steeds vast in financieringsoverleg, aldus vastgoedmakelaars die de locatie volgen.

Het blijft niet beperkt tot de Zuidas. In het Oostelijk Havengebied, eveneens een groeiregio, zijn twee winkelgerichte ontwikkelingen tot stilstand gekomen. Een woordvoerder van de Amsterdam Economic Board, het economisch ontwikkelingsagentschap van de stad, bevestigde eind juni dat het aantal vragen over commerciële bestemmingswijzigingen en nieuwe projectvergunningen in de eerste helft van 2026 op jaarbasis met 34 procent is gedaald.

De Nederlandse bouwsector zelf kraakt in zijn voegen. Personeelstekorten, vertragingen in de aanvoer van bouwmaterialen en loondruk maken dat de bouw van een middelgroot kantoorcomplex inmiddels zo'n 4.200 euro per vierkante meter kost, tegenover 3.400 euro begin 2025. De rente is weliswaar iets lager dan op de pieken van 2023, maar hoog genoeg om langlopende projectleningen onaantrekkelijk te maken. Banken eisen grotere eigen bijdragen van ontwikkelaars: doorgaans 35 tot 40 procent van de projectkosten, tegenover 25 tot 30 procent drie jaar geleden.

Huurdersvraag verzwakt in alle sectoren

Techbedrijven, die sinds 2018 een groot deel van Amsterdams commerciële groei hebben aangejaagd, schroeven hun huurplannen nu terug. Een aantal grote in Amsterdam gevestigde en internationale techbedrijven kondigde in de afgelopen acht maanden personeelsinkrimping aan. De co-workingsector, die sterk is gegroeid in de Amsterdamse Grachtengordel en De Pijp, krimpt. WeWork en kleinere concurrenten hebben sinds januari 2025 in totaal zo'n 12.000 werkplekken in de stad afgestoten. De winkelleegstand in de Negen Straatjes en op de Kalverstraat loopt op: diverse flagshipstores kiezen voor een kleiner vloeroppervlak of stappen volledig over op digitale verkoop.

Mondiale economische tegenwind versterkt de lokale problemen. De energieprijzen blijven volatiel. De loonkosten stijgen. Bedrijfsbudgetten voor uitbreiding worden overal onder de loep genomen, van Frankfurt tot Singapore. Amsterdam kan zich, ondanks zijn aantrekkingskracht als zakelijk centrum, niet onttrekken aan die terughoudendheid.

Ontwikkelaars en investeerders die de afgelopen maand vertrouwelijk met makelaars spraken, gaven aan te wachten op duidelijkere signalen over de Europese renteontwikkeling en de personeelsplannen van bedrijven, voordat zij nieuw kapitaal inzetten. De meesten verwachten dat de marktomstandigheden eind 2026 of begin 2027 stabiliseren, maar weinigen rekenen op een krachtig herstel. De gemeentelijke afdeling Ruimtelijke Ordening bereidt zich voor op een derde achtereenvolgens jaar met een lager dan gemiddeld aantal vergunningaanvragen.

Voorlopig staat de Amsterdamse commerciële vastgoedmarkt op pauze. Projecten die twee jaar geleden groen licht kregen, worden voortgezet, maar de pijplijn van nieuwe ontwikkelingen is drastisch dunner geworden. Ontwikkelaars, geldschieters en vastgoedeigenaren wachten allemaal af of de mondiale omstandigheden stabiliseren, voordat zij hun volgende stap zetten.